Home  //  Guida alla Compravendita Immobiliare
NORMATIVA SUL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI

casaokLa compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile negli artt. dal 1537 al 1541. Le particolarità della vendita di beni immobili per un'azienda si riscontrano essenzialmente nella particolare natura dell'oggetto e di conseguenza nella forma, nelle modalità della vendita, nelle garanzie e nella pubblicità degli atti di trasferimento. In base all'art. 1350 del c.c. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico a pena di nullità. La stessa norma si applica anche alla procura e al preliminare di compravendita. Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano contenute le dichiarazioni previste dalla L. 165/90 (dichiarazione del reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi) e dalla L. 47/85 sul condono edilizio.

La vendita di un bene immobile può essere effettuata a corpo o a misura; nel primo caso il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile ed eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui debba corrispondersi un supplemento, l'acquirente anziché corrispondere il supplemento ha però il diritto di recesso verso la restituzione del prezzo e delle spese del contratto e, tali diritti si prescrivono in un anno. Nella vendita a misura il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per unità di misura ed anche in tal caso, se la misura è inferiore il compratore ha diritto ad una riduzione, se superiore alla ventesima parte della misura dichiarata ha la facoltà di recedere.

Nella vendita degli immobili, alle garanzie generali previste dalla disciplina dei contratti (risoluzione, rescissione ed annullamento), si aggiungono la garanzia per vizi ed evizione che danno luogo nel primo caso ad una diminuzione del prezzo e nel secondo alla restituzione del prezzo e al pagamento di tutte le spese per la vendita. Dette garanzie sono prestate dal venditore, e si differenziano, principalmente, per la natura oggettiva della responsabilità prevista, a differenza quindi delle normali ipotesi contrattuali, nonché per il breve termine di decadenza che viene richiesto per la loro azione.

VENDITA DELLA CASA: LE IMPOSTE DA PAGARE

Generalmente quando andiamo a vendere un immobile dobbiamo pagare le imposte. Il guadagno che si realestatemoneyrealizza con la vendita della casa fa parte della categoria dei "redditi diversi" e quindi va assoggettato a tassazione.

La plusvalenza e le imposte
Cos' è la plusvalenza? La plusvalenza è quel valore che si ottiene dalla differenza trà prezzo di vendita e prezzo di acquisto di un determinato immobile. Supponiamo di acquistare una casa per 100.000 euro e di rivenderla dopo qualche anno per 120.000 euro. La plusvalenza realizzata si ottiene facendo la differenza tra 120.000 e 100.000 quindi sarebbe 20.000 euro. Questo valore in pratica è un guadagno e quindi va assoggettato a tassazione. Affinché si possa parlare di plusvalenza tassabile è necessario che la vendita dell' immobile venga fatta entro i 5 anni dall' acquisto.
Le eccezioni
fanno eccezioni alla tassazione i seguenti casi:
- immobili pervenuti per successione
- immobili pervenuti per donazione; in questo caso è necessario che il donante abbia acquistato o costruito l' immobile donato da oltre 5 anni
- le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

L'IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE

In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 e' stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito. Sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006, si applica l'aliquota dell'imposta sostitutiva del 12,5%. Il decreto legge n. 262 del 3 ottobre 2006 ha elevato tale aliquota al 20% Sarà il notaio stesso a provvedere al versamento dell' imposta ricevendo il pagamento dallo stesso venditore. In seguito comunicherà i dati della vendita all' Agenzia delle Entrate.

NUOVE REGOLE PER GLI IMMOBILI ACQUISITI PER DONAZIONE

prima-del-contratto-preliminare-30747 203x203Sulle cessioni effettuate dopo l' entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006 (4 luglio 2006), quando l' immobile oggetto della vendita è stato ricevuto in donazione da un parente o da altra persona la plusvalenza che si viene a creare viene assoggettata a tassazione soltanto se non sono trascorsi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione.

La plusvalenza tassabile e' pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante. Questa nuova norma e' stata posta in essere in modo da poter evitare comportamenti miranti all' elusione da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.

ESEMPIO Il proprietario di un immobile decide di vendere a 500.000 euro l'immobile acquistato 2 anni prima ad un prezzo di 300.000 euro e mai utilizzato come abitazione principale. Secondo la normativa precedente, per evitare la tassazione della plusvalenza di 200.000 euro, poteva molto semplicemente donare l' immobile ad esempio ad un parente e farlo vendere dal donatario e, di conseguenza, nessuna tassazione era prevista, dal momento che si cedeva un immobile pervenuto in donazione.

Con la nuova normativa ( decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006), la plusvalenza conseguita dall'operazione di cessione sarà comunque tassata, anche in caso di donazione.

IMPOSTE DA APPLICARE IN CASO DI COMPRAVENDITA

24 122117112229In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio, un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà corrispondere:

- Iva al 10% (4% se trattasi di prima casa)
- Imposta di registro in misura fissa: € 129,11
- Imposta ipotecaria in misura fissa: € 129,11
- Imposta catastale in misura fissa: € 129,11.

Negli altri casi (ad es., nell'acquisto da un privato) le imposte da corrispondere sono:

- Registro, 7% (3% se trattasi di prima casa)
- Ipotecaria, 2% (in misura fissa se si tratta di prima casa)
- Catastale, 1% (in misura fissa se si tratta di prima casa).

Per la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le aliquote dell'imposta di registro sono dovute rispettivamente nella misura dell'8% e del 15%.

La base imponibile ai fini dell'imposta di registro e dell'iva

La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. 

Se l'ufficio ritiene che il valore venale dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore. Per le cessioni soggette all'IVA la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato nell'atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

  • 110, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
  • 55, per i fabbricati della categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 37,4, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25%.

Immobili non censiti

Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 della legge 154/'88. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio del territorio al contribuente. 
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla data della notifica.

L'acquisto della prima casa

acquisto immobili pistoiaL'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni:

- sia l'imposta di registro che in alternativa l'Iva si pagano con aliquote ridotte;

- le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà, nuda proprietà, diritto d'abitazione, uso o usufrutto.

Vediamo in dettaglio.

Venditore operante nel settore dell'edilizia
L'Iva si paga con l'aliquota ridotta al 4%.
L'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa pari a 129,11 euro ciascuna.

Nelle altre ipotesi

L'imposta di registro si paga con l'aliquota del 3% in luogo del 7%. 
Le imposte ipotecarie e catastali si pagano ognuna in misura fissa di € 129,11.

I VANTAGGI DELLA PRIMA CASAchiavi inmano

IMPOSTA 

PRIMA CASA

ALTRE

Acquisto da privato

REGISTRO 

3%

7%

IPOTECARIA

129,11 euro

1%

CATASTALE 

129,11 euro

1%

Acquisto da impresa edilizia

IVA

4%

10% (*)

REGISTRO 

129,11 euro

129,11 euro

IPOTECARIA

129,11 euro

129,11 euro

CATASTALE 

129,11 euro

129,11 euro

(*) 20% se si acquista da una immobiliare di rivendita

Requisiti per i benefici

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

  1. l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69 (v. G.u. n. 218 del 27.08.69)
  2. l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui svolge la propria attività; se l'acquirente è stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro l'immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
  • di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.

Acquisto di pertinenze della prima casa

imagesLe agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

C/2 cantina o soffitta
C/6 garage o box auto
C/7 tettoia o posto auto.

Decadenza dall'agevolazione

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

Cause: l'acquirente decade dai benefici quando:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
  • non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno;
  • che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa

La normativa vigente prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei investment-propertybenefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.

Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'IVA, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d'imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l'abitazione con atto soggetto ad IVA anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) - ma non prima dell'entrata in vigore della Legge 168/82 - se l'acquirente era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della c.d. "prima casa".

Il credito d'imposta può essere utilizzato:

  • in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente al nuovo acquisto;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

I moltiplicatori restano invariati ai fini della determinazione dell’imponibile ICI.

Condividi questa Pagina